COVID-19 ET BAIL COMMERCIAL : OÙ EN SOMMES-NOUS ?

Les mesures gouvernementales prises à l’époque du 1 er confinement, qui se sont traduites notamment par une sorte de période d’immunité pour le non-paiement des loyers échus entre le 12 mars et le 23 Juin 2020 (Ord. 2020-306 du 25-3-2020), n’ont profité qu’aux personnes « susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité » et satisfaisant donc à des conditions listées à l’article 1er  du décret 2020-371 du 30 mars 2020.

 Les textes ont ensuite évolué pour restreindre ces conditions et donc étendre cette protection à presque toutes les entreprises.
A l’issue de cette période protégée, les contentieux ont repris, à l’initiative des bailleurs désireux de percevoir leurs loyers impayés, avec des fortunes diverses et des décisions pas toujours en harmonie, entre rejet de arguments issus de la force majeure et de l’exception d’inexécution, et invocation, entre autres, du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de l’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats rendant irrecevable l’action du bailleur en référé.
En définitive, si le loyer était bel et bien dû, il était en fait difficilement recouvrable, sauf à patienter le temps d’une procédure au fond.
Parfois, la conscience d’une sorte d’intérêt commun entre bailleurs et preneur a permis la mise en place soit d’une franchise de loyers, soit d’un étalement conventionnel des loyers concernés.

L’automne est ensuite arrivé, avec l’acte II du confinement, et son cortège de mesures légales et réglementaires.
Parmi celles concernant plus spécifiquement nos mêmes bailleurs et preneurs, l’article 14 de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 vise « les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité est affectée par les mesures de police » (art. 14, II).
Cette période peut courir à compter du 17 octobre 2020 pour s’achever deux mois après que l’activité de l’entreprise a cessé d’être affectée.

Le nouveau régime de protection profite aux entreprises réunissant deux conditions :
- La première met en place des critères d’éligibilité fixés par un décret non paru à ce jour.
- La seconde, prévue par la loi, exige que l’activité économique soit « affectée ».

Qu’est-ce qu’une activité « affectée » ?
Qu’en sera-t-il en matière d’activités autorisées, lorsque le preneur aura fermé ses portes pour avoir jugé que le confinement ou le couvre-feu rendait son exploitation peu rentable ?
Qu’en sera-t-il de celui qui, resté ouvert malgré tout, a réalisé un chiffre d’affaires décevant ?

Comme lors de l’acte I, la loi ne remet pas en cause l’équilibre du contrat (le bail) enmettant en jeu l’exigibilité des loyers. Seuls les moyens d’actions du bailleur sont de nouveau neutralisés, qu’il s’agisse desanctions financières, d’actions ou de voies d’exécution forcée, en prévoyant que « toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges est réputée non écrite ».

Cette disposition ne risque pas de tarir le contentieux tant elle soulève des difficultés d’interprétation : Du fait de son entrée en vigueur le 17 octobre, le dispositif ne protège pas les accords intervenus sur une franchise ou un étalement des loyers antérieurs,assortis d’une déchéance du terme en cas de non-paiement.

Il en serait différemment si ces mêmes accords visaient également le paiement duloyer courant.A l’évidence, le bailleur ne peut pas pratiquer de voie d’exécution forcée ou de mesure conservatoire (Loi 2020-1379 art. 14, II-al. 1 et 2) pour les loyers ou les charges dus pendant le période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée (art. 14, IV-al. 1). S’agissant des loyers et charges antérieurs, l’article 14, IV-al. 3 suspend, à compter du 17 octobre 2020, les procédures d’exécution déjà engagées par les bailleurs, pour non-paiement des échéances contractuelles exigibles.

En revanche, ne sont pas visées les procédures d’exécution qui seraientnouvellement engagées pour des loyers ou charges locatives antérieurs au 17 octobre. Ces actions peuvent donc être mises en œuvre par le bailleur…

Les mesures d’exécution fondées sur d’autres motifs que le non-paiement du loyer et des charges (par exemple, expulsion en vertu d’une décision validant un congé ou constatant la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de la clause de destination) ne sont a priori pas concernées par le dispositif légal …Les interrogations restant néanmoins nombreuses, en l’absence de cadre légal complet, la communication entre bailleur et preneur reste à privilégier, en souhaitant que chacun prenne en compte, au nom de l’intérêt commun, les contraintes et sujétions de l’autre.

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